Bankmand – derfor er det sværere at bevare end at rive ned

God nyhed. Progressiv bankmand fra grøn bank forklarer pengestrømme bag byggerier. Mange læsere har spurgt hvorfor bankerne hellere vil låne penge til nedrivning og nybyg – end til at bevare og renovere. Jeg har fået lov til at stille jeres spørgsmål videre til Edmont Ala, der er Områdedirektør, privat og bolig, i Merkur Andelskasse. Vi har lavet det som en lille QA – et spørgsmål-svar interview:

Bevar bygningskulturarven

Spørgsmål: Hvorfor tror du, der er så mange, der vælger at rive ned og bygge nyt?

”Der er en generel tendens til at mange river ned og bygger nyt, og det handler meget om økonomi og udbud. Vi har et marked med historisk lavt udbud, og når der ikke er meget at vælge imellem, ser kunderne på alternativer. Hvis de ikke kan finde det hus, de gerne vil have i det område, de ønsker at bo i, ser vi en tendens til, at de river ned og bygger nyt i stedet.

Men det kan faktisk være økonomisk fornuftigt at renovere et hus frem for at bygge nyt. Hvis man vil lave en tilbygning for at få flere kvadratmeter, er det dog ofte dyrere end nybyg, fordi det skal tilpasses den eksisterende ejendom. Så økonomien spiller ind, men bankerne spiller også en vigtig rolle.

Jeg mener, vi som banker har et ansvar for at præsentere kunderne for muligheder og spørge ind til om det nu også er nedrivning i stedet for en renovering, der er den bedste løsning. Her kunne man også bare gøre det, kunden beder om, men der er vores tilgang her hos os i Merkur helt klart anderledes.”

Spørgsmål: Hvorfor oplever nogle huskøbere, at det er nemmere at få bankerne til at låne dem penge til at rive ned og bygge nyt end til at renovere?

Det er nemmere at håndtere nybyggeriet

”Mange banker har historisk set haft udfordringer med renoveringssager og har i flere tilfælde brændt nallerne på projekter, hvor budgetter er skredet, eller hvor uforudsete forhold i den eksisterende bygning har medført ekstraomkostninger. Renovering er generelt mere kompleks og mindre forudsigelig end nybyggeri, hvor processer, materialer og tidsplaner i højere grad kan standardiseres.

Derfor kan det for nogle banker være nemmere at sige nej til renovering end til nybyg. Usikkerheden betyder, at renoveringsprojekter i mange tilfælde bliver betragtet som mere risikofyldte, både teknisk og økonomisk. Som konsekvens lægger nogle banker op til en ekstra risikopræmie – ofte i form af højere rente eller en lavere belåningsgrad for at skabe en buffer mod uforudsete udgifter. Det gør renovering mindre økonomisk attraktiv for boligejerne, selv om det i mange tilfælde både er økonomisk og klimamæssigt den bedste løsning både her og nu, og på længere sigt”

Dybt problematisk nedrivnings-tendens

Hvad mener du og din bank om tendensen til at flere river ned og bygger nyt?

”Tendensen til at rive eksisterende bygninger ned for at bygge nyt er dybt problematisk og har et meget stort klimaaftryk. Nedrivning og nybyggeri er blandt de mest CO2-tunge aktiviteter, vi har, og udviklingen hænger tæt sammen med en generel tendens til, at vi bor på stadigt flere kvadratmeter per person. Begge dele belaster klimaet markant.

I Merkur mener vi, at det er vigtigt at passe godt på de eksisterende boliger og værne om vores ressourcer. Der ligger et stort potentiale for at nedbringe byggeriets meget høje klimaaftryk ved at renovere mere og transformere de eksisterende bygninger. Mange ældre boliger er vanvittigt gode byggerier, der kan holde i mange 100 år. Hvis man fx efterisolerer dem, udnytter det uudnyttede loftareal osv, så kan man både spare mange penge og CO2″.

Spørgsmål: Hvad kan branchen gøre for at ændre tendensen?

”I Merkur mener vi, at bankerne kan bidrage ved at understøtte risikostyring og planlægning af renoveringsprojekter – gerne i tæt samarbejde med professionelle, byggetekniske rådgivere. Det er vigtigt, at vi som bankrådgivere ikke kun taler med kunderne om køkken og bad, men i lige så høj grad om klimaskærm, vinduer, isolering, materialevalg og bygningens samlede levetid.

Derudover har branchen et ansvar for at uddanne rådgivere bedre, skabe reelle økonomiske incitamenter for renovering og aktivt presse på for lovgivning, der fremmer cirkulær økonomi, genbrug af byggematerialer og en mere helhedsorienteret tilgang til byggeri”.

Spørgsmål: Hvad gør I hos jer for at ændre tendensen hos jer og fokusere på, at det er mere klimakorrekt at renovere?

”Hos os arbejder vi grundlæggende med dialog. Og mere dialog. Vi går aktivt i samtale med kunderne om, hvorfor de ønsker at rive ned, og om det kunne give mening at bevare og udvikle den eksisterende bygning i stedet. Heldigvis oplever vi, at mange af vores kunder allerede har en interesse i bæredygtige løsninger og i at reducere deres klimaaftryk.

Vi har både internt og eksternt sat fokus på byggeriets klimaaftryk og på det store potentiale, der ligger i renovering frem for nybyg. Det sker blandt andet på interne fællesmøder, hvor rådgiverne bliver klædt bedre på, og gennem vores kundekommunikation.

For konkret at støtte kunderne i renoveringsprocessen har vi indgået samarbejde med et professionelt rådgivningsfirma, som er specialiseret i renovering. De er dygtige til at se mulighederne i det eksisterende byggeri og tilpasse bygninger til nutidens behov – både funktionelt, arkitektonisk og klimamæssigt.

Derudover tilbyder vi klimarådgivning og energirenovering samt et energirenoveringslån, hvor renten bliver lavere, jo større CO₂-besparelse projektet dokumenterer – for eksempel ved udskiftning af varmekilde eller forbedring af energistandarden.

Vi er fuldt ud bevidste om, at vi alene som bank ikke kan ændre hele systemet fra den ene dag til den anden, og at vi opererer under de samme lovkrav som resten af sektoren. Men vi forsøger løbende at være nysgerrige på, hvor vi konkret kan spille en mere aktiv, ansvarlig og positiv rolle”.

Spørgsmål: Hvad er jeres bedste råd til dem, der skal i gang med et renoveringsprojekt?

”Vores klare anbefaling er altid at få en professionel rådgiver med ind over ved større renoveringsprojekter. Det er afgørende for at undgå fejl, misforståelser og uforudsete omkostninger. Det kan for eksempel være en arkitekt, bygningskonstruktør eller anden byggeteknisk rådgiver med erfaring i renovering.

Vi ser desværre alt for ofte alvorlige fejl i projekter, hvor boligejere uden den nødvendige viden eller håndværksmæssige erfaring kaster sig ud i omfattende ”gør det selv”-løsninger. Det er sympatisk, at mange har mod på renovering, men særligt ved større indgreb i bygningen kan konsekvenserne blive alvorlige – både i form af skader, dårligt indeklima og forringet ejendomsværdi. En professionel rådgiver kan sikre, at renoveringen hænger sammen arkitektonisk, byggeteknisk, sundhedsmæssigt og klimamæssigt, og at løsningerne er holdbare på lang sigt.

Derudover er dialogen med rådgiveren i banken helt central i forhold til familiens økonomiske bæredygtighed. En renovering er ikke kun et byggeteknisk projekt, men også en langsigtet økonomisk beslutning. Sammen ser vi på budgetter, finansiering, fremtidige driftsudgifter og familiens samlede økonomi, så projektet ikke kun er bæredygtigt for klimaet – men også for privatøkonomien, både nu og i fremtiden”.

Spørgsmål: Hvordan kunne man fra politisk hold hjælpe med lovgivning, så der er fokus på at renovere i stedet for at rive ned fx i forhold til LCA og bygningsreglement?

”Fra politisk side kunne man blandt andet indføre et princip om ”bevar eller forklar” for langt flere boligtyper – ikke kun for fredede eller bevaringsværdige bygninger. Det ville forpligte bygherrer til aktivt at forholde sig til, hvorfor en bygning skal rives ned, før nybyg kan godkendes.

Del husene og transformer bygningerne

Derudover er der behov for større fleksibilitet i planlægningen, så eksisterende bygninger lettere kan opdeles og udnyttes bedre. Vi mangler boliger, men løsningen behøver ikke altid være nybyggeri. For eksempel burde det være lettere at dele et parcelhus op i to boliger, når børnene er flyttet hjemmefra, eller at udnytte tørrelofter og andre uudnyttede arealer.

Samtidig efterlyser vi hurtigere og mere smidig sagsbehandling af renoveringssager i kommunerne, så bæredygtige projekter ikke bremses af lange processer. Endelig findes der allerede en række konkrete og gennemarbejdede løsningsforslag – blandt andet i CONCITOs analyser af boligens klimaaftryk – som kunne indarbejdes langt mere konsekvent i både bygningsreglement og LCA-krav*,” slutter Edmont Ala.

*LCA = Livs Cyklus Analyse – altså hvor lang tid noget kan holde.

Betalt partnerskab // Merkur har spyttet i kassen her hos Den lille grønne avis og derfor skriver jeg betalt partnerskab, som man skal.

Edmont Ala – faktaboks

• Områdedirektør, privat og bolig, i Merkur Andelskasse.
• 39 år og bor i Herlev med sin familie.
• Uddannelse: Oprindeligt uddannet Finansøkonom. Senere videreuddannet bl.a. Financial & Strategic Management, CBS, og GABV Leadership Academy.

Om Merkur – faktaboks

Merkur er et værdibaseret og andelsejet pengeinstitut, der kanaliserer penge i retning af virksomheder og institutioner, der arbejder for mennesker, klima og natur. Samtidig med at de låner ud til helt almindelige private kunder. Læs mere på merkur.dk